住房租赁资产证券化加速 4股最先受益

25日晚间，中国证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

这无疑为今天的市场热点带来新的风向标。住房租赁板块开盘大涨，龙头世联行一字板，三六五网秒板，昆百大A随后涨停，光大嘉宝、市北高新跟涨。截至午盘，龙头世联行涨8.11%，昆百大A涨5.65%，市北高新涨5.38%，三六五网涨4.31%，板块涨幅仍居前。

这条消息具体对A股市场有什么影响？首先必须先了解什么是“住房租赁资产证券化”， 字面意思主要是指金融租赁公司将用途、性能、租期相近，并可产生稳定且规模大的现金流租赁资产（租赁债权），通过结构性重组，转换成可以在金融市场上出售和流通的证券，这样一个将实业转变为证券化资产的过程。

按照市场普遍观点，一般认为，住房租赁市场发展的主要障碍是前期成本投入大、而利润回报率不高、回报周期长，这对于盈利性企业而言确实是不利因素。但是，长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，这本身非常符合资产证券化对基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。所以资产证券化的加快推出，对于住房租赁市场而言，是确定性的长期利好。它可以打消企业对资金回笼的顾虑，有助于盘活住房租赁存量资产，实现房企投融管退的完整闭环；也有利于降低房企杠杆率，提高房企资管能力和项目收益。符合十九大确定的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

此次《通知》重点支持的是住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，那么首先试点发行的是房地产投资信托基金（REITs）。在此以前，原来的REITs并不是真正意义上的REITs，只能算作准REITs，缺少二级市场，流通性差。而《通知》明确了住房租赁资产证券化，丰富了产品形式多样化，凡底层资产和经营情况满足证券化的要求都可以在产品上实现，如ABS、类REITs、CMBS或者ABN等等。中金点评证监会租赁资产证券化新政称，中国REITs市场空间预计可达4万亿元，租赁住房REITs是排头兵。

相关概念及受益公司主要包括：

京投发展：该公司主营房地产开发经营、租赁，去年1月与链家合作，收购存量房，经更新改造存量房后，将其出租、出售而实现收益。

三六五网：该公司专注房地产和家具行业，去年发起成立产业基金，布局租赁物业持有和管理、住房租赁信息服务等领域，现为全国最大的房地产家具网络营销服务提供商之一，针对租赁市场，推出了租赁服务平台“爱租哪”以及开展以租金分期、拿房贷、装修贷为产品的租赁金融业务。

昆百大A：2017年2月公告，该公司重大资产重组的标的资产为北京我爱我家房地产经纪有限公司，收购价格为61.82亿元。而海尔金控为我爱我家所运营的房屋提供家用电器、智能家居等产品的供货及租赁运营等服务。其中长租公寓及其门店服务与智能家居家电相互嵌合或融合的运营管理系统的开发合作，且长租公寓配套金融服务合作。配套金融服务合作由海尔金控或指定主体为合作项目提供金融信贷支持。

世联行：该公司作为租赁行业领先企业，未来将充分受益于政策各项支持，目前世联长租公寓业务已经落地全国20个城市，签约超过2万间。且积极探索区块链技术在房屋租赁中的应用。

注意：《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》属于中长期建设性利好，对于短期股票盘面未必起到刺激作用，对于整个租赁市场而言，长期建设性规划意见出台，有利于布局产业。股票实战操作中，以低吸布局为主，不应追高。

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