2018-10-19 楼市垮塌 从被唾弃的资本撤离长租市场开始

楼市下行的杭州样本

据钱江晚报报道，杭州房价的下跌从9月开始。截至9月26日，杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量2718套，环比8月下降32%，创6个月来新低。成交量跌入谷底以后，二手房的价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%-10%左右，个别小区甚至超过30%。

根据中国房价行情网站的数据，杭州新房价格还在上涨，9月单价每平方米27051元，环比上涨了0.11%。不过，多家当地开发商已经开始降价推盘，成交均价可能会止涨向下。与此同时，杭州多家银行下调首套房利率的消息也风传于楼市，从上浮15%-20%调整为10%。

房租的价格下调早于房价开始。我爱我家的报告显示，杭州2018年第三季度住房租赁市场成交量环比下调了12.4%；租金价格也有所下跌，单位面积租金为62.3/元/月，环比下降1.4%。具体来说，8月的租金价格已经开始下跌。

回过头看，杭州楼市的下行经历了8月租金下跌、9月二手房价格下跌，此后的10月新房价格大概率会下跌。应对楼市下行，比开发商和炒房人更早一步行动的是长租公寓运营商。据浙江在线报道，杭州的长租公寓公司在9月初就已经暂停收新房源，理由是上半年4000元月租金有人抢租的房子，下半年降到3800元却租不出去了。

也可以说，杭州楼市下行是从长租资本撤退开始的。

租金是如何领跌楼市的？

杭州租金的涨幅在6月至7月间一度仅次于北京、领先全国，《21世纪经济报道》发布的《11城住房租赁市场报告：重点城市7月租金整体涨幅超20%》中提到，杭州7月份租金同比大涨了19%。上半年房租持续上涨，支撑了长租公寓运营商的扩张行动。

但8月情况急转直下，杭州鼎家公寓因挪用租金贷无法抵偿而停摆，背后是租赁市场供求关系的转向。

根据杭州市住房租赁管理机构统计，2017年杭州净增人口28万，这使得2018年上半年住房租赁市场处于供不应求的局面，推高了租金水平。但情况从下半年开始起变化，大量新房竣工交付后被业主投入到租房市场上，房源数量激增，而租住需求在6月、7月毕业季后走低，形成了供过于求的局面，租金价格开始下跌。鼎家公寓的空置率上升，空置成本提高，这直接导致了资金链的崩溃。

为什么会有大量新房集中进入租赁市场呢？据杭州政府统计，2017年限购之前，外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例较高，2016年是33.8%，2015年也有19.5%，其中以上海购房者为主。在2018年下半年，这些2015年和2016年预售的房子陆续交付，外地人收房后大多数出租。再加上过去三年棚改货币化安置创造出来的本地购房需求，接近40%为非首次置业，相当一部分是投资房或者改善房，这就进一步增加了租赁市场的房源供给。

本质上讲，杭州租与购形成的住房总需求量要少于住房总供给量，楼市下行首先表现为租金的下跌、长租资本的撤退。随着棚改货币化安置的收紧，杭州楼市购买力进一步下降，新房市场也很可能像二手房一样，出现量价齐跌。

杭州的经验表明，租金的下跌很可能是房价下跌的信号或标志。这一论断的前提是：租金水平的下跌不是基于政府对租金进行调控的结果，而是供过于求的客观反应。

谁是下一个杭州？

如前文所讲，房源空置率的提高直接导致了杭州鼎家公寓的停摆。空置水平往往是楼市供求关系的镜像。如果一个城市的大多数业主，买的房子自己不住，降价也租不出去，那么楼市投机泡沫可能就到了破灭的边缘。最典型的例子是，谁会再去投资内蒙古鄂尔多斯的房产呢？

最近国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

在限购限贷和棚改货币化收缩的背景下，人口净流出而房价又在上涨的城市，很有可能出现楼市下行。根据2017年的数据统计，广西南宁市户籍人口756万，常住人口却只有715万，成为全国所有省会城市中唯一的人口净流出城市。9月成交数据显示，南宁市多个区县的房价环比、同比都还在上涨。

一些类似杭州的城市，投机购房带来的租房供给，透支了未来人口净流入所带来的租住需求红利，也可能出现全面下跌行情，其中包括合肥和济南。