2018-10-26 楼市管制悄悄在放松？别想多了

本周四，市场开始预期中国楼市放松管制了。之所以出现这样的预期，是因为有媒体报道，部分地区的部分银行房贷利率出现下调。另有媒体报道，北京10万以上单价的豪宅产品开始入市，突破了地方的管制。总之，市场零零总总的各种似有似无的消息都被拿来当做楼市放松的蛛丝马迹。

这些消息中，确有实据的主要是上述两个报道，但这些情况是否被认为是楼市管制放松的信号？这需要从各政策出发点和管制边界去解读。至于楼市管制放松的宏观意义为何，了解这一点才能知道什么是真正的楼市管制放松的标志。

另一则被利好氛围忽略的重要报道，说明楼市管制仍然在收紧。

如何理解银行房贷利率松动？

《21世纪经济报道》报道，近期，北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象。这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。部分业内人士对21世纪经济报道记者表示，房贷利率上升空间或已经触顶，甚至将进入下行周期。

这则消息本身无误，但并不全面。银行房贷利率本来就由银行自己控制，并没有受到行政方面的特别管制，相对来说还是很市场化的。这次部分地区部分银行房贷利率松动、放款加快，应该是因为这些银行信贷额度尚有空间，目前银行间资金面比较充裕，四季度冲任务也是很合理的，毕竟房贷在银行资产中算是优质资产。

然而，并非所有银行都在下调房贷利率，一些银行还在上调利率。年底之际，因为开发商回款需求强烈，很多银行都纷纷上调利率。比如，北京四大行因为信贷额度已经几乎没有了，所以房贷利率被上调了10%。深圳地区各大银行首套房上浮15%也是司空见惯。

银行自主的贷款策略变化并不能视作是楼市管制放松的信号，毕竟限购和限贷政策都没有出现变化，房地产市场的需求依然被行政压制，房贷利率的非基准结构性小幅变化也不足以刺激需求。

要明确一点，在消费端，楼市管制放松的信号应该是限购和限贷政策出现松动。

如何理解北京高价房入市？

《北京商报》报道，“银十”即将收尾之际，包括北京金茂府、泰禾西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万级别的高端楼盘取得预售许可证，打破了当下限竞房几乎一统天下的格局。

上述报道意味着，北京楼盘限价确实出现了松动，但这松动的背景是什么呢？报道其实也说的比较清楚。“供应稀缺的10万豪宅能再度取证入市与北京今年调控任务进行得比较顺利有关。”“期待政策放松无望或许是顶豪项目加快拿证入市的另一个原因。”“一位楼市观察人士指出，实际上入市项目多数心理的预期定价都远高于目前取得的销售定价。”

由此可见，北京豪宅获得预售许可证，一方面是北京新房均价目前在统计上不受高价房入市影响，另一方面则是开发商其实是降价换取了预售许可证。

其实，京沪这类一线城市的限价措施，本质是当地政府为了抑制房价数据上涨而做的伎俩，其目的是当地房价在统计上不再上涨。因此，当这一诉求已经完全可以达成时，统计上的调剂出现并不是突破管制。

房地产管制放松的宏观意义和标志

什么是房地产管制放松的信号？要搞清楚这一点，首先要搞清楚房地产管制放松的宏观意义。

房地产管制放松的宏观意义，是在经济低迷和缺乏优质抵押品的时候，将土地作为有效的优质抵押品放入市场，由此带来信用扩张和投资扩张。

房地产和土地市场的现状是，由于土地目前仍被视作是优质抵押品，而且并非完全市场化，因此一旦房地产市场的管制完全放松，土地作为优质抵押品就可能受到资金追捧，从而推高房地产价格和土地价格。

今年以来，土地市场遇冷已经是相当常见的现象，多地土地招拍挂流标，成交规模明显萎缩萎靡。这说明房地产企业无力或者无乐观预期积极拿地，其根本核心在于，房地产终端消费的限购限贷，以及企业端融资被严格管制。

就在昨天，其实有一则信息说明房地产企业融资仍被死死卡住，但在市场对房地产管制放松的乐观情绪中，被有意无意的忽略，或者说是被刻意的无视了。《新京报》报道，从上交所获悉，恒大拟发行的16.74亿元中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划再度处于中止状态。据了解，该笔公司债于今年10月早些时候处于中止状态，10月17日状态更新为“已回复交易所意见”。资料显示，10月以来，多笔房地产融资计划被中止或终止审查。今年以来，也有多笔房企融资计划被按下停止键。

限购限贷卡住了房地产购房需求，从而传导至开发商销售和回款压力增加，融资环节又因为被死死卡住，开发商只能加快开发周期、谨慎拿地、现金为王。无论是消费终端还是企业融资环节，管制并没有放松迹象。

房贷利率普遍上调的大环境里，部分地区的部分银行下调利率，并不能视作是房地产市场管制松动。在限购限贷不松动的情况下，局部的结构性利率改善显然无助于改善房地产需求。

在开发商融资被卡紧的情况下，让他们去市场中拿地也是不可能的。上一轮房地产宽松周期的起点，是房地产企业被允许进入银行间发行票据融资。