2018-10-22 实例剖析投资科学：跟着人走，还是追着狗跑？

股市里有个著名的遛狗理论。

价值是人，而股价是狗。喜欢遛狗的人都知道，狗精力旺盛，它一会在人面前好玩撒尿，一会又在后面跟异性狗调情。但无论如何，它最终还是会回到主人身边，这就是股价中长期必然回归价值。只不过在中国需要擦亮眼睛，雾霾很重，有时候容易看不清狗在哪里。

那么问题来了，到底是人的足迹有迹可循还是狗路径有律可找？追寻人的逻辑比追赶狗的思路要稳定可靠。常识。

尊重常识就是科学投资。

我们按寻找人(价值)的体系框架来简单罗列科学投资分析的几个核心要素：

运用定量的方法努力寻找投资标的内在价值大致范围——定性分析理解未来可能发生变化的方向——在大致确定合理的内在价值基础上寻找股价的安全边际——以合理价格买入——不要预测市场，持有等待估值修复。

1、房地产板块发生了什么？（市场暴跌带来机会）

截止收盘，今年以来房地产指数已跌超34%，板块估值下滑至近年最低。地产股的市值已经蒸发超万亿元，已有超过50只地产股跌破净资产。wind数据显示，沪深两市截至10月17日的130只房地产股票中，有122只自6月25日以来呈现下跌趋势。连续下跌令地产股市值大幅缩水。年初一度涨近四成的万科A，近半年来现跌超26%，市值缩水超过800亿元。此外，保利地产、华夏幸福、招商蛇口等10股A股市值缩水超过百亿元。

2、房地产板块目前的估值历史对比（好价格）

不管PE还是PB都和过去20年的几次历史大底都相差无几，PE仅高于14年，PB则已经是最低。

日光下无新鲜事，股市一切不过是牛熊轮回，围绕价值高估，低估，高估，低估。

3、三组数据列举说明房地产业截止去年依旧处在增长的态势（好生意）

1）我国人口持续增长

 

我国人口持续增长，近 10 年保持在 5%左右的人口自然增长率，2016 年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到 5.86%，预计未来我国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。

2）2000年-2017年，全国新建商品住宅量价走势图

 

18年里，除2008年量价回落(-15.5%、-1.9%)、2014年销量回落（-9%）外，其余年份全部量价齐升，整体看走出了一条流畅的单边上升趋势线，全国新建商品住宅成交量、价的年均复合增长率（CAGR）分别为：13.6%、8.4%。2017年依然是销售大年，全国新建商品住宅量价同比分别上涨：5.3%、5.7%，再度刷新记录，创出历史新高！

4、投资机会分析（好公司）

列举目前行业内前十强（净利润维度）

 

公司有四种：好的、平庸的、烂的、看不懂的。好公司最很重要的标准之一是要具备很好的赚钱能力，除此之外，这个公司是不是好公司，有没有好的产品、有没有好的市场定位、有没有好的品牌、有没有好的渠道、有没有好的管理层、有没有好的生产成本等等。

定量角度：赚钱能力强的公司才是好公司，TOP10都是好公司。如果更精细优选，从管理层、渠道布局、品牌、竞争力、财务报表等等方面来优选高性价比的公司，可以进一步精选一二线核心城市的地产商：万科、保利、招商蛇口、金地、华侨城。

估值性价比：行业历史平均估值水平在PE:15-20倍，我们保守些假设房地产行业开始下行周期，估值上保守按平均估值下沿15倍为历史平均标准。

目前（截止2018.10.17）的估值水平：PE8.4倍、PB1.25倍。对比万科、保利、招商蛇口、金地、华侨城作为行业翘楚，估值处于严重低估。

5、投资负面清单：行业是否亦如市场预期房地产要完蛋了？

市场经常热衷迷信“成长股”而抛弃银行地产等低估价值股，认为他们是过了气的夕阳行业不够性感。中国有14亿多人口，任何一个大行业，只要把握住行业的龙头地位，在发展个20-30年是没有问题的。

回顾历次地产周期，13-14年龙头房企万科销售同样是增长的。融创、恒大也是如此。这轮周期也不会例外。更何况房地产是很有定价权的行业，比如马路左边一万块一平米的房子，右边就是三万块一平米的房子。同样的学区、同样的配套设施，不同的开发商不同的公司就会有差异化的定价能力。对于地产、政府目前确实在调控，但基本的需求不会被打死，被压制的需求和被替代的需求，两者有本质区别的。

日光下无新鲜事，股市一切不过是牛熊轮回，围绕价值高估，低估，高估，低估。

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