2019-05-23 保利地产 : 销售保持较高增速，短期关注政策变化

核心观点：

公司为国内大型房地产央企，销售规模稳居行业前五，销售增速远超行业平均水平，市占率不断提升；同时，公司持续聚焦一二线城市及核心城市群拓展，并战略布局多个相关产业，保障中长期发展。但行业受经济波动和政策影响较大，短期内政策仍存在较多不确定性。另外，技术面上，公司股价处于年线和半年线的震荡区间，从量能走势看仍有震荡盘整的需求，不过支撑力度也较强。

一、基本面分析

1 基本面优势

 

1、销售保持较高增速，远超行业平均水平

 

2018年，公司实现签约销售4048亿，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.7%；签约面积2766.11万平，同比增长23.36%。2019年一季度，公司实现签约1096亿，同比26.10%；实现签约面积700万平，同比增长18.1%。在房地产行业增速放缓的背景下，公司销售保持较高增速，远超行业平均水平。

 

2、 拿地趋于谨慎，聚焦一二线城市

 

2018年，公司拓展项目132个，新增容积率面积3116万平，同比下降31%；拿地金额1927亿，同比下降30%。2019年一季度，公司拓展项目14个，新增容积率面积279万平，同比下降61%；拿地金额159亿，同比下降67%。新增面积和拿地金额均出现较大幅度下滑，拿地相对谨慎；但公司仍聚焦一二线城市，2018年一二线城市拓展金额和面积占比分别为74%和61%，2019年占比分别为78%和73%，一二线城市占比不断提升。目前公司共有在建拟建项目598个，可售容积率面积16378万平，待开发面积8548万平，可保障未来3-5年开发规模。

3.偿债能力提升，融资渠道拓展

 

截止2019年一季度，公司货币资金1289亿，同比增长78%，在手现金充沛；货币资金/短期债务为3.18，短期偿债能力较强；资产负债率79%，与去年同期持平；净负债率84%，同比下降18个百分点；公司杠杆水平有所下降。融资方面，2019年一季度发行15亿元3年中期票据，利率3.6%；5年期美元债券，票面利率3.875%；融资渠道拓宽，融资成本较低，利于公司发展。

4.战略定位前瞻，多产业协同发展

 

公司提出“一主两翼”发展战略，构建不动产生态发展平台；在聚焦房地产开发主业的同时，提前布局物业管理、销售代理、房地产金融等板块，逐步形成多产业协同发展格局，为中长期发展提供了一定保障。目前除房地产开发以外的其他业务占营收的比例较小，但成长性较快，未来有望助力公司从开发商向服务商转型。

2  基本面不确定风险

1.受经济波动和政策影响大

公司所在行业为房地产行业，受宏观经济波动和政策影响较大。目前行业政策强调“房住不炒”，宏观调控以稳为主；但政策变动因素较多，不排除政策收紧预期。

 

2.行业增速下滑带来的风险

 

房地产行业经过多年野蛮增长后，行业增速出现下滑迹象；目前基数较大，且部分城市供过于求，未来销售保持快速增长的可能性较小，在一定程度上将会制约房企发展。

二、技术面分析

 

技术面公司股价有震荡盘整的需求：

 

 短期股价处于年线和半年线的震荡区间，从量能走势看仍有震荡盘整的需求，而从日线的技术指标MACD看有震荡企稳迹象，在无外在利空因素下，技术面或以时间换空间来横盘震荡盘整，修复技术形态；而从黄金分割指标看，公司股价在11.5-12.3元之间是这波行情启动的盘整区域，下行在此震荡区间的支撑力度也比较强，从技术面上看建议短期

三、公司风险点分析

 

解禁	2019-06-20公司解禁数量为1.22亿股，占总股本的比例为1.03%，解禁比例较小；解禁股东为中国保利集团，为公司实际控制人。预计解禁对公司股价影响有限。
减持	无
商誉	公司有4805万商誉，占总资产和总市值的比例较小，影响有限。
业绩	公司2018年实现归母净利189.04亿，同比增长20.92%；2019年一季度实现归母净利23.20亿，同比增长22.51%。业绩增速符合预期。
重大诉讼	无
股权质押	公司整体质押率为1.69%，比例较低，风险相对可控。

总体评价：

解禁、商誉、质押等因素影响有限，暂无其他风险点。

 

四、近期机构观点

2019-05-06  王胜（申万宏源）

保利地产（600048）：龙头房企中的高成长标的，城市布局回归一二线

核心观点： 报告核心观点：公司2019Q1业绩符合预期，2018年业绩略低于预期，销售规模保持稳定增长，拿地力度逐步减弱，融资成本较低。

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2019-05-02  陈天诚、徐超（天风证券）

保利地产（600048）：销售保持较快增长，拿地趋于谨慎

核心观点：公司业绩稳健增长，可结算资源充足；开工积极，销售保持较快增长；拿地区域谨慎，持续深耕一二线城市；偿债能力提升，多元化融资助力发展。

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2019-04-28   杨侃（平安证券）

 

保利地产（600048）：业绩整体稳健，销售延续高增

 

核心观点：公司业绩平稳，预收充足；销售延续较高增长，新开工积极；拿地整体稳健，持续聚焦一二线；激励制度不断完善，提速发展意图明显。

五、平安证券科学投顾观点

 

公司为国内大型房地产央企，销售规模稳居行业前五，销售增速远超行业平均水平，市占率不断提升；同时，公司持续聚焦一二线城市及核心城市群拓展，并战略布局多个相关产业，保障中长期发展。但行业受经济波动和政策影响较大，目前政策仍存在较多不确定性。另外，技术面上，公司股价处于年线和半年线的震荡区间，从量能走势看仍有震荡盘整的需求，不过支撑力度也较强。综合考虑，建议

 

本文作者：魏立成  （执业资格编号：S1060618070002）

 

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